"Bro" immeuble de rapport à Bayeux

 

Caractéristiques principales

Type de bien

Fond De Commerce

Type d' annonce

Vente

Localisation

Bayeux, Basse-Normandie

Prix

209 990 €

Surface

137 m²

Surface du terrain

104 m²

Chauffage

Individuel, Électrique

Consommation d’énergie

F - 360 kWh/m²/an

Autres caractéristiques

• Bâtiment de 2 étages

Descriptif général

L'agence Visite & Co vous présente 'Bro' : un immeuble de rapport complet de 3 lots à Bayeux.

Pourquoi 'Bro' ? Chez Visite & Co pas de références impersonnelles pour nos biens, chacun a une histoire et donc son 'petit nom'

Visite & Co met à votre disposition un service de recherche personnalisé et gratuit : il suffit de remplir ce formulaire en 2 minutes pour qu'un agent attitré s'occupe de votre projet : https://bit.ly/3yv1VkO

Nous connaissons bien cet immeuble puisque Patrick Magalhaes, le fondateur de Visite & Co (en 2019) a vendu cet immeuble aux propriétaires actuels (en 2018) et nous l'avons en gestion locative depuis l'ouverture de Visite & Co en 2019.

Il est au 16 rue de la Cave à Bayeux (nous sommes toujours transparents, nos mandats étant 100% exclusifs) commune que l'on adore et où Visite & Co a une de ses 5 agences.

Il est composé de 3 appartements. 2 lots sur 3 sont loués (rassurant pour votre banquier) et un des lots, qui vient juste de se libérer en décembre 2024, n'est volontairement pas loué pour vous permettre de faire un peu de travaux et d'adoucir votre fiscalité les premières années (via le déficit foncier, sujet que l'on adore chez Visite & Co).

C'est parti pour la présentation de l'immeuble :

Lot 1 =
Appartement ayant une entrée directement sur la rue (porte à droite sur la photo principale de l'immeuble) de type petit T3 en duplex. Il offre au rez-de-chaussée : une entrée sur pièce de vie, un dégagement donne ensuite accès à un WC et à une grande cave. Cette cave est, à notre sens, sous exploitée et mériterait d'être aménagée en belle buanderie, cellier ou pourquoi pas un bureau ?
Au premier étage se trouve une salle d'eau avec WC et 2 pièces : une chambre et une autre pièce aveugle utilisée comme chambre.
Ce logement était déjà loué en 2018 lors de la vente de l'immeuble à la locataire actuelle, majeure protégée.
Le DPE de cet appartement, qui vient tout juste d'être refait, ressort en G : il faudra donc y prévoir des travaux d'amélioration énergétique lors du départ du locataire. Le logement est donc actuellement un 'Logement à consommation énergétique excessive'.
Autre information issue du DPE : surface de 43m² habitable.
Le diagnostic amiante est négatif, idem pour le plomb. Des anomalies électriques sont ressorties mais relativement 'mineures' : présence de douilles de chantier, de prises mal fixées Le tableau électrique est récent.
Le bail (location nue, bail de 3 ans) date du 27/09/2016. Pas de garants sur le bail. Le locataire est à jour de ses loyers.
Le loyer actuel de ce bien est de 439.51 € par mois + 61 € par mois de provisions pour charges.
L'appartement dispose de son compteur électrique et d'un sous compteur pour l'eau.
Nous n'avons pas de photos ni visite virtuelle sur ce lot car nous n'avons jamais eu à le relouer.

Lot 2 =
Un appartement au premier étage comprenant : entrée sur pièce de vie, cuisine, chambre, salle d'eau avec WC. L'appartement dispose d'une grande cave au rez-de-chaussée de l'immeuble.
Le DPE de cet appartement, qui vient tout juste d'être refait, ressort en E : pas de contraintes locatives avant 2034. Autre information issue du DPE : surface de 46m² habitables.
Le diagnostic plomb est négatif. Des anomalies électriques sont ressorties.
Le bail (location nue, bail de 3 ans) date du 30/08/2024
Le loyer actuel de ce bien est de 424 € par mois + 34 € par mois de provisions pour charges.
Le dépôt de garantie en notre possession est de 424 €.
Le locataire est à jour de ses loyers. Lot sous la garantie des loyers impayés.
L'appartement dispose bien de son compteur électrique et d'un sous compteur pour l'eau.
Une visite virtuelle est disponible ici : https://my.matterport.com/show/?m=9SAfRvcFYqG

Lot 3 =
Un bel appartement T3 au 2ème étage : on arrive sur une belle pièce de vie avec du charme avec d'un côté le séjour et de l'autre une cuisine. Ensuite un couloir dessert : 2 chambres, une salle de bains, un WC et un placard.
Le locataire de ce lot vient de partir, nous ne l'avons volontairement pas remis en location pour laisser l'opportunité au nouveau propriétaire de faire des travaux et d'y trouver un intérêt fiscal avec pourquoi pas du déficit foncier !
Il était loué précédemment 477 € net car pas très 'sexy' (voir visite virtuelle le présentant tel qu'il est actuellement), nous pensons donc qu'il faut y investir (refaire les sols, installer une belle cuisine aménagée et équipée, refaire la salle de bains, en résumé en faire un petit bijou car il a du potentiel) pour le proposer à un nouveau loyer plus élevé : 600 € net voir 650 € net selon la qualité de la rénovation.
Cet appartement, comme les 2 autres, dispose d'une grande cave au rez-de-chaussée.
L'appartement dispose bien de son compteur électrique (mais l'électricité des parties communes est branchée dessus, point négatif à corriger) et d'un sous compteur pour l'eau.
Le DPE de cet appartement tout récent ressort en E (donc pas de contraintes avant 2034) et indique une surface habitable de 47.63m² (plus grand au sol).

Informations générales :
Le DPE à l'immeuble (il vient juste d'être fait) ressort en F. Il est, comme tous les autres documents, en téléchargement libre sur notre site internet (transparence totale chez Visite & Co, c'est notre marque de fabrique). Cela impose donc un audit à l'immeuble qui est déjà commandé depuis janvier, avant même la mise en vente, pour la modique somme de 1 600 € à la charge du propriétaire.
Les audits à l'immeuble ne peuvent être faits par des diagnostiqueurs 'classiques', les organismes de contrôle ont plusieurs mois d'attente, l'audit sera donc connu fin avril. L'acquéreur devra donc signer un compromis de vente avant d'avoir l'audit en mains, l'audit devra en revanche être annexé à l'acte notarié.

La taxe foncière de l'immeuble est de 2 737 € dont 670 € de TEOM récupérables sur les locataires (Visite & Co s'occupe de tout).
Le ménage des parties communes est assuré par une entreprise locale pour un coût de 44.28 € par mois. Visite & Co s'occupe de tout et de récupérer cette somme auprès des locataires dans les charges.

Travaux récents avec factures :
Un ballon a été changé en 2019 pour le lot 3 pour 715 €.
La VMC de l'immeuble a été changée en 2022 pour 3 335€.
Un tableau électrique a été changé pour le lot 1 pour 852 € en 2022.
Des travaux par un plaquiste en 2022 pour 1965 € dans le lot 1 suite à une fuite dans la salle d'eau.
Les gouttières nettoyées en mars 2023 pour 480 €
Un ballon d'eau chaude en 2023 pour 1064 € pour le lot 1.
Une serrure a été changée pour le lot 1 en 2024 pour 563 €.

La rentabilité 'actuelle' s'élève donc à 1 340,51 € par mois soit 16 086,12 € (soit 7.66% brut sur le prix de vente affiché) mais pourrait raisonnablement s'élever dans le futur autour des 1 575 € par mois soit 18 900 € / an (après travaux bien sur).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://georisques.gouv.fr/
Mais conformément à ses habitudes, Visite & Co va plus loin : fichier PDF sur les risques détaillés et localisés disponible en document téléchargeable sur notre site internet.

Mentions obligatoires / Informations:
- Tout à l'égout (diagnostic non obligatoire sur la commune).
- Taxes foncières : voir plus haut.
- Les honoraires sont à la charge du vendeur
- DPE à l'immeuble : en F : voir plus haut.
- Retrouvez en bas de l'annonce les documents téléchargeables du bien ainsi que les diagnostics.
- Ce bien n'est pas soumis au statut de la copropriété.

Mandat présenté par Patrick Magalhaes
Gérant des agences Visite & Co

Pourquoi choisir Visite & Co ?

Nous avons un réseau de 5 agences sur le Calvados. Nous offrons des services innovants comme la pré estimation de votre bien en ligne ( cliquez ici : https://bit.ly/3SIajsv ).
Nous sommes spécialisés dans l'achat et la vente de biens immobiliers mais aussi la gestion locative avec une formule à partir de 4.8% qui a déjà séduit plus de 200 bailleurs.
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Honoraires à la charge du vendeur. Barème d'honoraires consultable sur www.visite-andco.fr

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie F, Classe climat C Logement à consommation énergétique excessive. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3700.00 € et 5060.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Retrouvez l'annonce de l'agence immobilière Visite & Co sur : https://www.visite-andco.fr/ref/VI107